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华润置地“4亿贱卖”前海土地疑云:宝能实际支

时间:2018-04-16 19:00来源:网络整理 作者:采集侠 点击:
4月10日讯,万科独董刘姝威日前发文质疑,华润置地(01109.HK)以约4亿多元的价格,将价值109亿元的深圳前海地块转

  4月10日讯,万科独董刘姝威日前发文质疑,华润置地(01109.HK)以约4亿多元的价格,将价值109亿元的深圳前海地块转让给宝能系。对此,华润置地回应称,“相关内容断章取义,与事实严重不符,缺乏基本逻辑和常识。”

  尽管刘姝威所发布的文章随后被删除,但截至目前,宝能系及华润置地,均未就“前海地块具体交易成本”这一焦点话题进行公开解释。

  财联社记者通过采访专业人士,对双方交易进行梳理后发现,宝能系在对华润置地前海项目部分权益收购过程中,间接需要承接的债务规模或超64亿元。这意味着,刘姝威的上述指责并不成立。

  承债式收购

  “从常理推断,房地产项目公司资本金通常很少,收购项目公司股权基本都是承债式收购,所以名义上的股权交易价款不高,但主要是承接债务,这是比较常见的情况。”一家知名房企的高管告诉财联社记者。

  刘姝威在文中所指被华润置地4亿多元贱卖给宝能的土地,即华润置地2013年8月通过公开竞标获取的深圳前海自贸区的土地使用权,土地出让价款为109亿元。

  2015年7月、8月,华润置地分别将开发其中两宗土地的附属公司希润、润福100%股权,转让给宝能系的两家全资子公司。同时,华润置地将开发另外两宗土地的附属公司Goodfull Enterprise 50%开发权益,转让给宝能系的全资子公司,华润置地保留50%的开发权益。据媒体报道,前海地块不足40%的开发权益转予宝能系,逾60%由双方共同开发。

  这笔股权交易被质疑利益输送,源于华润置地在2015年报披露的两笔交易的价格。华润置地在2015年报中称,出售持有的前海两块土地的附属公司100%股权,代价约为4.28亿港元(折合人民币3.42亿元),出售另外两块土地50%开发权益收益约0.03亿港元。从年报透露的信息来看,华润置地出售项目的总收益为4亿多港元。

  一位熟悉房企收并购流程的分析人士向财联社表示,这主要是交易过程中,财务数据呈现方式不同所致。

  上述分析人士举例称,“若某家房企买地花了50亿,那么项目公司初始总资产就是50亿。但是其中只有2个亿是资本金,48个亿是股东借款。然后房企进行了一些材料、服务的预采购,又签了50亿的合同,但实际只付了10个亿出去,这10亿还是股东借款,其他40亿是对外的应付款(合同债务)。”

  “这时候项目公司的资本金还是2亿,股东借款58亿,对外负债40亿,总资产100亿。此时项目做到可以申请银行贷款了,房企从银行借了40亿还给股东。由此项目公司总资产还是100亿,其中资本金还是2亿,股东借款18亿,对外合同债务40亿,银行借款40亿。”

  “如果在这个时候,房企把项目50%的股权卖出去,然后经评估增值了20个亿,那么项目股权的估值就应该是120亿,卖出50%是60亿。”上述人士补充道。

  他进一步表示,“80亿对外债务,买方其实不用付钱,只要按照股权比例承担对应的偿付义务就可以了。但房企18亿股东借款,买方要给房企一半;2亿资本金,买方要给房企一半;增值收益约20亿,买方也要支付一半给房企。这样买方总共需要给房企转账20亿,这20亿当中,9亿(18亿股东借款的一半)属于债权转移,11亿属于股权交易价款。所以,一个总投资100亿、总估值120亿的项目,50%股权的交易价款是11亿,房企转让股权的收益是10个亿。”

  宝能系承债或超60亿

  财联社查阅华润置地2015年报发现,该公司对已收购附属公司的部分财务数据做了说明。

  在向宝能系出售希润及润福两家附属公司股权时,华润置地指出,独立第三方现金支付为4.28亿港元;失去控制权的资产及负债包括:非流动资产的预付款20.19亿港元;供销售的物业为1.75亿港元;现金及银行结存为18.9万港元;应付账款及其他应付账项21.95亿港元。

  在向宝能系出售Goodfull Enterprise 50%开发权时,华润置地失去Goodfull Enterprise控制权当日终止确认的资产及负债包括:非流动资产的预付款33.06亿港元;供销售的物业包括3亿港元;其他应收账项、预付款项及订金62.44亿港元;现金及银行结存2.27亿港元;应付账款及其他应付账项59.43亿港元;银行及其他借贷42.45亿港元。

  据财联社统计,这两宗交易完成后,相应资产的负债包括应付账款及其他应付账项、银行及其他借贷,总债务规模为123.83亿港元,折合人民币约100亿元。

  宝能系收购华润前海项目后,其也需承接该部分债务。其中,宝能系收购希润及润福两家附属公司股权时,承接的应付账款及其他应付账项为21.95亿港元;收购Goodfull Enterprise 50%开发权时,按相应的股份,其承接的应付账款及其他应付账项、银行及其他借贷为50.94亿港元。合计两宗交易宝能承接的债务为72.89亿港元,约合人民币60亿元。

(责任编辑:admin)
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